Nedavno je Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED) objavila izveštaj u kojem se navodi da je podneto 2.200 zahteva za konverziju zemljišta, a privreda planira investicije u vrednosti od 88 miliona evra. Ovaj izveštaj predstavlja značajan korak u unapređenju poslovnog okruženja u Srbiji, ali da bismo u potpunosti razumeli njegov značaj, potrebno je sagledati regulatorni okvir koji je prethodio i trenutni pravni režim.
Kako je bilo ranije?
Zakon o planiranju i izgradnji iz 2009. godine uvodi koncept konverzije prava korišćenja u pravo svojine, omogućavajući tako vlasnicima da legalizuju svoj status na zemljištu.
U 2014. godini, izmene Zakona o planiranju i izgradnji dovele su do ukidanja odredbi o konverziji uz naknadu, dok je konverzija bez naknade ostala regulisana istim zakonom. Ovaj Zakon je omogućio automatsku konverziju prava korišćenja u pravo svojine bez naknade, čime su investitori i vlasnici zemljišta dobili veću pravnu sigurnost i jednostavniji proces.
Trenutni regulatorni okvir
Trenutno u Republici Srbiji postoje dva osnovna pravna akta koja regulišu postupak konverzije građevinskog zemljišta: Zakon o planiranju i izgradnji, koji reguliše konverziju bez naknade i Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, koji reguliše konverziju uz naknadu.
Konverzija bez naknade: Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, pravo korišćenja na građevinskom zemljištu se automatski pretvara u pravo svojine bez ikakve naknade. Ova konverzija se sprovodi po službenoj dužnosti od strane nadležnog organa, ali je u praksi često potrebno da zainteresovano lice podnese zahtev i plati odgovarajuću taksu. Pravo svojine se upisuje u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta na toj parceli ili nosilac prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu.
Konverzija uz naknadu: Zakon o konverziji uz naknadu propisuje da se konverzija može sprovesti na zemljištu koje je u vlasništvu države, autonomne pokrajine ili lokalne samouprave. Lica koja imaju obavezu plaćanja naknade su, između ostalih, pravna lica koja su privatizovana, nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu, i drugi subjekti definisani zakonom. Naknada za konverziju se određuje prema tržišnoj vrednosti zemljišta u momentu podnošenja zahteva, a visina naknade može biti umanjena u određenim slučajevima, kao što su troškovi pribavljanja prava korišćenja ili kada se zemljište nalazi u nedovoljno razvijenim područjima.